 |
История Людмилы Полонской очень похожа на истории многих ее товарищей по несчастью. Разве что в конце ее восьмилетних мучений было счастье: ее дом в подмосковном Троицке наконец сдали, и весной 2011-го она с сыном и престарелым отцом стала обживать свои многострадальные квадратные метры. «Праздника не получилось, — говорит она. — Слишком долго продолжался кошмар. Вернись время назад, я бы искала другие варианты — пусть даже комнату на вторичном рынке, но никогда не связалась бы с долгостроем».
Бесконечный котлован
Людмила — кандидат наук, преподаватель русской литературы в одном из вузов столицы. После развода с мужем перебралась к отцу в однокомнатную квартиру. К лету 2003 года стало ясно, что жить втроем на 30 кв. м невозможно, надо расширять жилье. Как? У нее было накоплено всего $8 тыс. — даже если продать отцову жилплощадь, не то что на «трешку» в Москве, даже на «двушку» не хватит.
Знакомые посоветовали подумать о Подмосковье: там вроде бы много и быстро строили. Приглянулся Троицк — 40 минут на маршрутке до метро, под окнами — зелень, три будущие 25-этажные башни уже были возведены почти до второго этажа. Но самое главное — инвестиционная компания «Столица Дизайн», продававшая квартиры, для начала брала только первый взнос — как раз те самые $8 тыс., остальное можно было внести частями в течение полугода под небольшой процент. Срок сдачи по договору — IV квартал 2004 года. Но едва Людмила внесла все деньги, стройка остановилась. Говорили: временно, у подрядчика какие-то технические трудности. Они растянулись на два года. Потом сменился инвестор, стройка от вторых этажей поднялась до пятых-шестых. И опять все заглохло. Дольщики не на шутку встревожились, создали инициативную группу, ходили, писали. Прокуратура не реагировала, власти Троицка отмахивались: разбирайтесь сами. Кто-то предложил массовую голодовку — чтобы обратили внимание. Но Людмила и без того уже голодала: кредиторы требовали возврата долгов, но с ее зарплаты 18 тыс. рублей их было не отдать. Брала кредиты под 18–20% годовых, кому-то отдавала, а долги все равно росли. А потом новый инвестор поднял цену за квадратный метр. Доплачивали, как доплачивали и за благоустройство территории: иначе сдача дома затянулась бы еще на год…
Этот долгострой вытянул из Людмилы все, включая квартиру отца: она была заложена дважды, и даже когда ее продали, этих денег не хватило, чтобы полностью рассчитаться. По подсчетам Людмилы, «дешевизна» квадратного метра на первоначальном этапе ($350) за восемь мучительных лет выросла для нее в 20 раз. Но это не единственная цена этих восьми лет ожиданий: две голодовки, инфаркт, сын, выросший у деда на кухне, и сам дед, от долгих переживаний окончательно прикованный к постели…
Осень 2011 года. Обманутые дольщики митингуют на площади Краснопресненской заставы в Москве...
...перекрыва-ют Горьковское шоссе в районе 40-го километра
Рады обмануться
Казалось бы, проблема обманутых дольщиков возникла не вчера — как минимум с середины 2000-х, однако число пострадавших растет. Если в июне 2006 года их насчитывалось 60 тыс. семей, то к сегодняшнему дню, по данным Минрегиона, перевалило за 100 тыс. А по данным создателя проекта «Однодольщики.ру» Игоря Гульева, таковых в стране не менее 150 тысяч.
Объяснение этому простое: покупка квартиры на обычных условиях для большинства населения абсолютно недоступна из-за баснословной дороговизны квадратных метров. Поэтому граждане вынужденно идут на долевую схему, которая становится для них своеобразной русской рулеткой: кому-то повезет, а кто-то завязнет на годы.
Наибольшую долю бесквартирных из года в год поставляет стройкомплекс Московской области. Сейчас, по словам адвоката Адвокатской палаты Москвы Олега Сухова, в области семь проблемных городов — Сергиев Посад, Королев, Пушкино, Балашиха, Троицк, Железнодорожный, Лобня, где десятки тысяч семей стали жертвами строительных пирамид. Впрочем, не отстает и российская глубинка: например, в Красноярске 11 многоэтажных домов вторую пятилетку находятся на уровне котлована. Между тем с 2005 года действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ), и всяким пирамидам теперь запрещено на нулевом этапе раскручивать людей на деньги под заманчивые обещания «построить квартиры быстро и дешево». Теперь законодатели предписывают девелоперам привлекать средства граждан исключительно после того, как получены все необходимые разрешения и согласования, оформлены права на землю, опубликованы проектные декларации, пройдена процедура государственной регистрации договоров долевого участия.
Однако на деле закон не работает. «Люди думают, что защищены 214-м законом, и продолжают вкладывать деньги в долевое строительство, — объясняет Даниил Володин, координатор движения «Однодольщики.ру». — Но они защищены лишь формально. Фактически же в законодательстве остались лазейки. Например, можно организовывать долевое строительство через жилищные кооперативы: у них полномочий больше, а ответственности меньше. И если такой застройщик вывел деньги дольщиков из оборота, тут уже никакой закон не поможет».
Есть и еще одна причина. «Когда в середине 2000-х из-за вступления в силу 214-ФЗ резко скакнули цены на жилье, начался поиск юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам, — вспоминает Алексей Завьялов, коммерческий директор ЗАО «Фонд недвижимости». — И покупатели вновь ринулись в распахнутые объятия застройщиков».
В обнимку с властью
Не только закон, но и власти, как выясняется, ни на йоту не защищают граждан. По данным Комитета Госдумы по бюджету и налогам, только каждый 30-й договор об участии в долевом строительстве жилья в Москве заключен в соответствии с требованиями федерального законодательства (по России — 20%), остальные — в обход 214-ФЗ. Понятно, что люди, подписывающие бумаги, этого могут не знать — вряд ли у большинства из них есть средства, чтобы нанимать юристов. Но неужели ни один надзорный орган не знал об этом и власти пребывали в неведении?
В это верится с трудом, хотя бы потому, что без ведома властей и без их разрешения ни один застройщик не смог бы окучивать подконтрольную территорию, самовольно снижать налоговые отчисления и годами избегать неприятной необходимости выплачивать дольщикам неустойку в случае задержки или прекращения строительства. К тому же в большинстве «проблемных» регионов власти сами зазывали полюбившихся им застройщиков и не стеснялись пропагандировать их через местные СМИ как надежных партнеров. Достаточно вспомнить скандально-известную компанию «Социальная инициатива»: в начале 2000-х ее руководство браталось под теле- и фотообъективами с начальством 15 регионов России, собрало деньги на строительство 200 объектов с 30 тыс. семей. Незадолго до ареста главы компании Николая Карасева в 2006 году он на одной из пресс-конференций был весьма откровенен: «…Пригласили нас в Орел. Я приехал, приняли меня на высшем уровне, я жил в коттедже, в котором когда-то отдыхал Ельцин. Вельковский* * Ефим Вельковский — в 1997–2001 гг. мэр Орла. приносил мне шашлыки, приговаривая: «Мэр не каждому шашлыки жарит». Самогонкой угостили, все по-доброму. Мы с губернатором семь соглашений подписали, мне столько и не надо было, но он настаивал».
„
Граждане вынужденно идут на долевую схему, которая становится для них своеобразной русской рулеткой: кому-то повезет, а кто-то завязнет на годы
”
Так что когда стройки «глохнут», а обманутые дольщики берут за горло «радушных» губернаторов — это вполне справедливо. И порой эффективно: в Тамбове, например, власти нашли финансовые возможности достроить дома для дольщиков. В Рязани передают «незавершенку», снимая с нее все обременения, товариществам собственников жилья, да еще и кредитуют пострадавших дольщиков на льготных условиях. Но так далеко не везде. И поэтому размах предстоящей веерной голодовки по России ожидается тоже немалый.
К слову, получить достоверную информацию хотя бы о финансовой состоятельности застройщика, прежде чем доверить ему свои деньги, совершенно негде. Российские банки вопреки мировой практике не занимаются проектным кредитованием строительства. Они кредитуют дольщиков, рассчитывающих на получение жилья. Поэтому когда стройка превращается в долгострой либо вообще останавливается из-за банкротства компании, банки это, что называется, не колышет: свой процент за кредит они всегда возьмут со своего заемщика (он же — дольщик), невзирая на то что он тем самым становится уже дважды пострадавшим.
Рынок — банкам
В таком положении находится сейчас как минимум половина из 100 тыс. «хронических» дольщиков России. Загнанные в финансовую ловушку многие уже распрощались с мыслью о квартире — лишь бы вырвать у застройщика хоть какие-то деньги на погашение кредита. Но и это очень непросто.
«Надо отдать строительный рынок банкам, — считает юрист Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Сергей Юрченко. — Если банки кредитуют застройщика, то, во-первых, они проверяют всю его подноготную, во-вторых, держат под строжайшим контролем строительные объекты, движение средств, в том числе привлеченных от частных лиц». По словам Юрченко, при такой практике банкротство строительных компаний, в том числе ложное, практически исключено. Однако провести этот законопроект через Госдуму не удается: «Многие депутаты считают, что контроль банков сделает строительство более дорогостоящим. Да, возможно, сделает. Но зато обмана будет меньше». Нужен контроль за долевыми стройками и со стороны властей, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: «Если стройки начинают носить проблемный характер, надо выявлять их заранее, а не когда застройщик уже сбежал с деньгами». Но, похоже, этим наверху никто не озабочен. Что же остается дольщикам? Жить по друзьям и родственникам? Продавать все до нитки? Или — как последний выстрел — идти на голодовку. Как в Южном Тушине.
Tweet