ЖилТупик. Темпы строительства жилья в стране за последний год существенно снизились. Надеждам миллионов россиян на получение новых квадратных метров сбыться не суждено
На заседании президиума правительства, прошедшем в минувший понедельник, премьер Владимир Путин поднял вопрос о темпах ввода нового жилья. Ответ держал вице-премьер Александр Жуков, который озвучил вполне благостную статистику: за первые пять месяцев года рост объемов строительства составил 24%, между тем как за тот же период в 2007-м прирост ограничился 19%. Вывод: в стране продолжается строительный бум. Именно в таком традиционно оптимистичном виде этот сюжет был показан в большинстве информационных выпусков по телевидению. Между тем реальное положение дел в строительной отрасли отнюдь не столь радужное. За кадром осталось то, что говорил вицепремьер потом: рост объемов ввода нового жилья в России пугающе низкий, за январь— май 2008 года он составил 6%, тогда как в те же месяцы 2007 года — свыше 41%. Как же совмещаются эти два ряда цифр, прозвучавшие в речи чиновника: победные 24% против 19% и кризисные 6% против 41%?
Когда не хватает денег
Как выясняется, все очень просто. Темпы ввода новых жилых домов практически остановились — именно этот показатель характеризуется нынче 6%. Зато разбушевавшаяся в последнее время инфляция сильно увеличила строительные издержки. В результате стоимость работ, выполненных в строительной отрасли, которые Росстат считает в рублях, за 5 месяцев 2008 года выросла на 24,3% (или 1,4 трлн рублей) по сравнению с 19,6% годом ранее (898,4 млрд рублей). Так что если говорить о реальном положении вещей (а население, понятно, волнует количество вводимых квадратных метров, а не размеры затрат строителей), то в отрасли налицо вовсе не бум, а скорее тупик. Косвенно признал это в своем выступлении и Александр Жуков, объяснив, правда, пробуксовку темпов строительства «эффектом высокой базы». Однако эксперты считают, что есть причины и поважнее. Одна из них понятна любому, кто пытался решить свой квартирный вопрос: цена квадратных метров в крупных городах достигла заоблачных высот и продолжает ползти вверх, ипотечные же кредиты, которые властями представляются панацеей для решения жилищных проблем, вовсе не становятся доступнее — они дорожают.
Независимые эксперты согласны с тем, что одна из основных проблем строительной индустрии сегодня — снижение платежеспособного спроса населения, в том числе за счет ужесточения банками условий выдачи ипотечных кредитов. «Центральный банк оценивает уровень самофинансирования населения в строительстве в 2007 году в 26,2%. При этом произошло значительное снижение по сравнению с 2006 годом, когда этот показатель достигал 59,5%», — утверждает руководитель аналитической службы ФК «Открытие» Халиль Шехмаметьев. В свою очередь, платежеспособный спрос снижается из-за продолжающегося подорожания жилья на фоне более медленного роста доходов россиян. Раньше это явление компенсировалось снижением стоимости и увеличением доступности ипотечных кредитов. Между тем, констатировал Шехмаметьев, строителям очень нужны деньги: «Их дефицит приводит к затруднению с возведением домов, а также проблемам с привлечением квалифицированной рабочей силы».
Фонд — не панацея
Другой важной причиной строительного кризиса эксперты считают нехватку площадей под застройку. Для решения земельной проблемы у правительства есть рецепт — принятый недавно Госдумой законопроект о создании фонда содействия развитию жилищного строительства. «Это, по сути, еще один институт, действия которого направлены на развитие рынка доступного жилья», — заявил вице-премьер Жуков. В самом деле: фонд призван аккумулировать неиспользованные земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, с тем чтобы пустить их в строительный оборот. По предварительным расчетам, в новый фонд поступит 1–1,5 млн га земель, рыночная стоимость которых доходит до $150 млрд. С тем, что нехватка земель под строительство — это ключевая проблема отрасли, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Однако он сомневается в том, что фонд содействия развитию жилищного строительства поможет делу. «Если раньше на конкурсах и аукционах можно было купить землю у муниципалитетов или у федералов, договориться с ГУПами, институтами, то теперь это завязывается на одну структуру. А создание государственной монополии не доводит до добра», — утверждает Репченко. «Даже если фонд будет функционировать хорошо, он не станет панацеей, — соглашается аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Алексей Языков. — Чтобы решить проблему насыщения жилплощадью, нужно порядка 1 млрд кв. м. Это примерно четыре таких города, как Москва. Фонд не даст площадей таких масштабов, поэтому дефицит жилья у нас сохранится».
Спрос без спросу
«Сокращение ввода жилья связано с тем, что строительная отрасль к данному моменту практически по максимуму использовала оставшиеся незагруженными мощности», — подтверждает статистику директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев. По его мнению, земли, появляющиеся сейчас на рынке, все сложнее осваивать: «На них нужно больше времени, чем требовалось раньше». При всем том спрос на жилье со стороны населения остается не просто устойчивым, он растет. «В Москве и многих других городах России спрос на недвижимость превышает предложение — казалось бы, только строй», — отмечает Олег Репченко. «Если под спросом подразумевать интерес к квартирам, то он вырос, — вторит ему гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. — Другое дело, что для многих заемщиков жилье стало просто недоступно дорогим».
Трудно не обратить внимание на то, что национальный проект «Доступное жилье», с которым еще несколько месяцев назад власти носились как с писаной торбой, вдруг как-то исчез из фокуса общественного внимания. Нет, разумеется, те, для кого был актуален квартирный вопрос, и раньше знали, что жилье у нас доступно только в проекте. Но тем не менее что-то делалось: какие-то дома вводились в строй, ленточки перерезались, новоселы улыбались, телевизор регулярно их показывал… Теперь подобная картинка мало-помалу исчезла с телеэкранов. Отчасти потому, что главный лоббист нацпроектов благополучно стал президентом, и теперь ему нет необходимости пиариться на фоне счастливых новоселов. Но главным образом по той причине, что собственно новых домов и вселяющихся в них людей, которых можно заснять, становится все меньше.