Ипотечный кредит, еще недавно казавшийся многим единственным способом решить свой квартирный вопрос, в условиях кризиса превратился в ловушку. Как из нее выбраться — выяснял The New Times
Если бы я знал, что буду отдавать за квартиру более половины зарплаты, я бы никогда не ввязался в ипотеку, — пожаловался The New Times молодой человек лет тридцати, стоявший в очереди в кассу ВТБ 24. Он оказался дизайнером, работающим в крупной рекламной структуре. Сказал, что на зарплату никогда не жаловался, а после женитьбы взял кредит на 2-комнатную квартиру. После того как за последние месяцы доллар взлетел по отношению к рублю почти в полтора раза, стало понятно, что, взяв кредит в долларах, он совершил первую ошибку — зарплата-то у него в рублях. Второй ошибкой была продажа комнаты в коммуналке, доставшейся ему в наследство от бабушки: часть средств ушла на первый взнос по ипотеке, остальное израсходовано на ремонт и обстановку. Теперь он в панике: «Что будет, если я потеряю работу или же мне существенно снизят зарплату — рекламный рынок переживает не лучшие времена, сами понимаете… Если бы мы не продали ту комнату, могли бы там пересидеть в случае чего, а кредит выплачивать за счет сдачи квартиры в аренду». Похожие истории и в других городах. Например, в Ярославле знакомый, числящийся на машиностроительном производстве и уже два месяца находящийся в бессрочном отпуске за свой счет, не знает, как расплатиться с небольшим, а по московским меркам и вовсе микроскопическим кредитом, взятым на дополнительную комнату в квартире. Денег на выплату у него нет совсем.
Между рублем и долларом
Что делать? Для тех, кто, как наш собеседник из ВТБ 24, брал ипотечный кредит в валюте, а зарплату получает в рублях, эксперты советуют начать с того, чтобы поинтересоваться: не предлагает ли их банк перевод долларовых кредитов в рублевые. Ряд кредитных учреждений, взяв пример со Сбербанка, идет на предоставление своим клиентам возможности конвертации валюты: банки заинтересованы в том, чтобы им вернулись хоть какие-то деньги. «Сейчас сработал заложенный во многие кредиты валютный риск, — поясняет генеральный директор долгового агентства «Пристав» Артур Александрович. — В крупных городах большинство заемщиков брали кредит в долларах, потому что долларовая ипотечная ставка (9–12%) была заметно ниже рублевой (14–18%)».
При этом многие граждане брали кредит на жилье, исходя из того, что регулярный платеж по нему не будет превышать 40% от размера регулярных доходов. Но это было при курсе 24–25 рублей за доллар. Легко посчитать, что при сегодняшнем курсе доллара многие заемщики попали в ситуацию, когда им надо отдавать кредитору свыше двух третей своего дохода. Люди просто физически не могут этого сделать — не оставаться же им без пищи и одежды!
Однако решив переконвертировать свои долларовые кредиты в рублевые, полезно прежде все внимательно посчитать — сравнить размеры месячных платежей в долларах и в рублях, а также сумму, которую вам предстоит выплатить за весь срок действия кредита. Во-первых, курс рубля может со временем качнуться в другую сторону. Вовторых, ставки по рублевым кредитам в последнее время сильно взлетели, и в некоторых банках они доходят до 28% годовых.
Засекреченный невозврат
Вплоть до середины прошлого года ипотечный рынок развивался вполне динамично: согласно официальным данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)1, было выдано кредитов на 67% больше, чем в первом полугодии 2007 года. Но уже к декабрю 2008 года прирост ипотечных кредитов составил, по предварительным данным, лишь 10–13% к уровню 2007 года. При этом число банков, выдававших гражданам ипотечные кредиты, сократилось на порядок — с нескольких сотен до нескольких десятков. По словам экспертов, не свернули ипотечные программы только те банки, которые сохранили доступ либо к западным деньгам, либо к государственным. На этом фоне одна из самых болезненных проблем, с которой столкнулся ипотечный рынок, — существенный рост невозвратов по кредитам. «В течение предыдущих 3–4 лет объемы неплатежей2 по жилищным кредитам составляли доли процента от общей суммы выданных кредитов — это были практически единичные случаи, — утверждает Артур Александрович. — Теперь же мы стоим на пороге нового явления, которого все боятся, — появления системного ипотечного должника, и это уже социальная проблема». При этом, как объяснил эксперт, коллекторские агентства, призванные разбираться с долгами, не испытывают особого энтузиазма по поводу работы с просроченными ипотечными кредитами. Собрать их в сложившейся ситуации трудно, продать залог проблематично, а уступить портфель просроченных долгов за 20–40%, как это происходит, например, в Германии, наши банки пока не соглашаются».
Любопытно, что в АИЖК в ответ на запрос The New Times категорически отказались назвать цифру роста неплатежей по ипотечным кредитам за 4 кризисных месяца. Не обнародует соответствующие данные и Центробанк, ранее не склонный скрывать долги граждан по кредитам. Такая скрытность сама по себе рождает подозрение, что ситуация с невозвратами складывается аховая.
В условиях отсутствия официальных цифр не остается ничего другого, как обратиться к оценкам экспертов. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева полагает, что доля «плохих долгов» (с высокой степенью невозврата) составляет примерно 30%. А значит, если общий объем выданных гражданам ипотечных кредитов на сегодня около 1 трлн рублей, то рискованные кредиты, которые потенциально могут обернуться невозвратами, достигают 300 млрд.
Поможет ли государство?
В этих условиях в ситуацию может вмешаться государство, в свое время объявившее курс на доступное жилье одним из своих приоритетов. Определенные шаги власти уже сделали. С 1 января 2009 года действует закон, по которому многодетные семьи смогут для погашения ипотечного долга использовать материнский капитал. Кроме того, принято решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию 50 млрд рублей на реструктуризацию долгов граждан — кандидатов в неплательщики.
Агентство разработало схему реструктуризации ипотечного долга, которая должна вступить в силу не позднее марта нынешнего года. Банк предоставит заемщику кредит на год под ставку, близкую к ставке первоначального кредита. АИЖК выкупит этот кредит у банка в течение месяца. Правда, ведомство готово реструктурировать долги только по кредитам, выданным до 1 декабря 2008 года, и только в том случае, если приобретенная на эти средства недвижимость — единственное жилье заемщика. Эксперты советуют: дача, если вы там не зарегистрированы, или квартира родителей могут стать временным убежищем: ипотечную квартиру стоит сдать в аренду и из этих денег выплачивать кредит.
Государство будет оказывать также помощь тем, у кого сумма ежемесячных доходов окажется ниже суммы платежа по кредиту и установленного для каждого конкретного региона 1,5 прожиточного минимума на каждого члена семьи.3
Кроме того, тем, кто потерял работу или отправлен в отпуск без содержания, имеет смысл поинтересоваться, не входят ли они в число тех, кто имеет право на отсрочку платежей по ипотечному кредиту в 2009 году в соответствии с критериями АИЖК, которые должны быть разработаны к марту.
Хотя и тут есть свои «подводные камни»: по мнению опрошенных The New Times экспертов, схема реструктуризации, разработанная агентством, содержит слишком много ограничений. Поэтому получить государственную поддержку сможет в лучшем случае половина нуждающихся заемщиков.
Но даже если вы не претендуете на материнский капитал и не подпадаете под критерии АИЖК, это еще не повод «лезть в петлю». Кредитные консультанты в один голос советуют: «При наличии у заемщика малейших сложностей с выплатами по кредиту не стоит скрывать их от банка». Если у вас есть шанс на быстрое восстановление доходов, не исключено, что банк предоставит вам отсрочку на 1–2 месяца или пойдет на реструктуризацию платежей на полгода–год. Главное, иметь в виду, что банк заинтересован в том, чтобы так или иначе вернуть свои деньги, а не в том, чтобы плодить неплательщиков.
_______________
1 Государственная организация, которая занимается выкупом у банков (рефинансированием) ипотечных кредитов, если они не соответствуют определенным критериям по первоначальному взносу, процентной ставке и т.д.
2 В России неплатежом считается задержка долговых выплат более чем на три месяца, на Западе — более полугода.
3 Для Москвы это составляет около 9900 рублей, а, например, для Ярославля — 6900 рублей.