Свобода слова.
Дорого.
Поддержи The New Times.

#Деньги

#Политика

Дом на вырост

02.04.2007 | Зырянова София | № 08 от 2 апреля 2007 года

Дом на вырост. Желающие заработать на зарубежной недвижимости подсчитывают издержки и отказываются от выхода на европейский рынок, а самые смелые отправляются в Азию, где ожидают повторения европейского сценария взлета стоимости квадратного метра.


В течение последних лет стоимость европейской жилой недвижимости переживала бум: в Эстонии метр подорожал в четыре раза, в Великобритании, Испании, Швеции, Франции и Дании — более чем вдвое. Цена квадратного метра подогревалась за счет стабильного роста экономик, развития кредитной сферы и в избранных регионах — стремительно разбогатевшими русскими. Кроме того, в 90-х появился достаточно большой сегмент недвижимости премиум-класса, который также оказал влияние на общий уровень цен.

Массовый спрос на когда-то сравнительно дешевые кусочки Испании, Португалии и Кипра и, как следствие, ощутимый рост цен просто лишили возможности выгодно инвестировать в этот сегмент сегодня. То есть земля-то еще не кончилась, она просто не принесет высокой доходности.

«Европа уже пережила бум стоимости квадратного метра, — говорит директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. — Хотя следует отметить, что это не относится к Великобритании и новым членам Евросоюза. На этих рынках цены еще будут расти. В остальной же Европе цены довольно стабильны. В странах, которые недавно вступили в ЕС или собираются это сделать, цены поднимутся до общеевропейского уровня». Так, роста стоимости ждут в Болгарии, Турции, Черногории и Хорватии. Именно здесь могут приобрести землю покупатели, располагающие суммой до 300 тысяч евро. По подсчетам экспертов международных агентств, окупаемость приобретений составит 15 —20 лет. При расчете учитывают только доход от сдачи в аренду и не включают изменение рыночной стоимости жилья. Таким образом, методика отражает, во-первых, стабильность рынков в «старой» Европе и риски политической неустойчивости на Балканах.

Сдавать заграничный дом в аренду — процедура непростая. Если хозяин находится в другой стране, то ему придется передать функции управления агентству и платить комиссионные. Придется, кроме того, потратиться на расходы по содержанию дома, особенно если ваша недвижимость находится в курортной зоне: уборщики, слесари, электрики и другие сервисы. Крупные агентства предлагают клиентам услуги «одного окна», но, как и любое удобство, это будет стоить дороже, чем обходятся региональные службы.

Привлекательность региона для покупки недвижимости определяется не только ценой квадратного метра1, но и «перспективой развития», утверждают аналитики Pricewaterhouse-Coopers и Института городских земель (Urban Land Institute) в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007». По их данным, Стамбул и Москва — самые перспективные города с точки зрения развития и получения дохода от недвижимости. «Рынок Стамбула развивается эволюционно по мере интеграции в глобальное пространство и «взросления». Основной потенциал — в реконструкции и восстановлении старой части города, проведение которых активно поддерживается правительством», — пояснили в PwC. Однако есть частные российские инвесторы, которые придерживаются другой точки зрения относительно перспектив турецкого рынка: экономика страны развивалась в первую очередь за счет туризма, и вряд ли стоит ожидать серьезного роста этого сегмента в ближайшее время. Средние «отдыхательные» ниши уже заполнены, а недостаточно представленный уровень бизнес-класса развивать нет смысла — для такого отдыха существуют курорты «старой европейской школы». Поэтому скачок цен на квартиры и аренду видится экспертам сомнительным.

Защита
— от политических рисков —

Учитывая все расходы и процедуры, стоит подумать, а нужно ли покупать заграничный дом или квартиру в кредит. Для россиянина, безусловно, низкие ставки по ипотеке в ЕС будут осложнены процедурой доказательства прозрачности доходов.

Европейцев заинтересует, уплачены ли с вносимых средств все налоги, а для наших соотечественников это вопрос подчас «интимный». Европейский стабильный рынок вряд ли сможет приумножить нажитое, но защитит от политических рисков нашей экономики. «Российский бизнес остается запуганным и поэтому предпочитает делать долгосрочные инвестиции, в том числе в недвижимость за рубежом, — говорит научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин. — Мысль о запасном аэродроме на случай политической нестабильности в России является важным, но не единственным мотивом».

Инвестирование в азиатские рынки — это долгие и рискованные деньги. «Любое изменение в экономической или политической ситуации будет отражаться на доходах собственников недвижимости», — говорит Екатерина Тейн. «Инвестировать в недвижимость в Азии не более рискованно или прибыльно, чем инвестировать во все остальные отрасли экономики этих стран», — продолжает эксперт. Между тем быстрорастущие экономики Китая, Японии или Южной Кореи пока подкреплены довольно неповоротливым кредитным сектором2. Развитие кредитной системы неизбежно и в этих странах. А как только на рынок хлынет поток ипотечных денег, рост стоимости жилья будет неизбежен. Кроме того, качество недвижимости будет повышаться, а значит, также влиять на уровень цен. Пока же приобрести кондоминиум в центре Сеула, Манилы и Джакарты можно за $50 тысяч. Квартира в центре Шанхая, где уже сегодня немало русских, обойдется в $70 —100 тысяч.

Однако стоит учесть, что при входе на азиатский рынок довольно высокие транзакционные издержки, в среднем они составляют 10%, по данным Global Property Guide.

Риски инвестиций в азиатскую недвижимость связаны прежде всего с государственным контролем этого сектора. Например, на Филиппинах существуют 23 государственных агентства недвижимости, которые рассчитывают стоимость по своим методикам, и результаты могут не отражать реальной рыночной ситуации.

Сложность возникнет и со сдачей приобретенной недвижимости в аренду, причем в Азии пока нет сервисных компаний по западному образцу. Потому обслуживать дом придется своими силами.

Между тем, в отличие от европейского рынка, львиную долю инвестиционной доходности в Азии должен составить именно рост стоимости за счет входа на рынок европейских банков и оздоровления стран после кризиса 1997 года.

Ориентация на Восток 

Независимый выставочный брокер Алексей Лукьянов: «Тенденции на рынках недвижимости отражаются и на международных выставках. Теперь MIPIM в Каннах стала излюбленным местом тусовки российской бизнес- и полит- элиты; здесь никто ничего не собирается покупать, скорее наоборот — ищут инвесторов и девелоперов. А вот на MIPIM-Азия в Гонконге, которая пройдет только осенью, подготовка уже началась. Думаю, смена рабочей ориентации на Восток неслучайна: Европа исчерпывает возможности выгодного частного инвестирования в недвижимость». 

 

В конце 1997 года азиатский рынок пережил обвал. Тогда региональные инвесторы находились в эйфории от общего экономического роста. Цены на недвижимость стремительно двигались вверх, а в крупных городах разрабатывались масштабные строительные проекты. Однако кредитная система в тот момент не отвечала требованиям рынка, и он оказался лишен ипотечных средств для дальнейшего развития. В результате модернизационные проекты остались без финансирования и были заморожены. Те, кому в этих условиях удалось достроить дома, продавали их по демпинговым ценам. Избыток предложения на рынке вызвал сначала стагнацию, а затем падение цен. 

____________________________
1 Например, небольшой домик в Турции вдали от побережья можно приобрести по цене от 40 тысяч евро.
2 Китайский ипотечный рынок был либерализован только в 2005 году, что частично объясняет его небольшой объем.


×
Мы используем cookie-файлы, для сбора статистики. Отключение cookie-файлов может привести к неполадкам в работе сайта.
Продолжая пользоваться сайтом без изменения настроек, вы даете согласие на использование ваших cookie-файлов.