В последние дни были резко снижены ставки по ипотечным кредитам. В ряде случаев банки предлагают нам 8% годовых в рублях, хотя совсем недавно предложение варьировалось в диапазоне 12—14% и выше. Одновременно шел процесс медленного снижения цен на недвижимость. Значит ли это, что ситуация кардинально изменилась и наступило время решить свой квартирный вопрос или инвестировать свободные средства в недвижимость? The New Times проанализировал наиболее аппетитные предложения.
Почему снижают
— процент по ипотеке —
Весной рынок недвижимости Москвы так и не ожил вместе со всей природой, как того ожидали и аналитики, и участники рынка. Цены снизились с начала года на несколько процентов, а с учетом того, что и доллар (традиционная расчетная единица рынка недвижимости) с начала года немного подешевел относительно рубля, можно говорить о более значительном снижении цен, по крайней мере в сегменте дешевого жилья и жилья бизнес-класса. «На рынке сейчас в целом наблюдается стагнация. И до конца лета эта ситуация сохранится», — комментирует ситуацию Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Именно эти условия, по мнению Репченко, спровоцировали рост предложений по ипотечному кредитованию. Достаточно напомнить, что число ипотечных сделок составляет, по оценкам центра «Индикаторы рынка недвижимости», 5%, а по оценкам риелторов — 15 —20%.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-недвижимость», дает следующий комментарий по сложившейся ситуации: «На сегодня существует более двух тысяч банковских программ по ипотеке. Их количество увеличивается быстрее, чем растет количество потенциальных заемщиков, что связано с высокими ценами на недвижимость». Банки стремятся развивать ипотечное кредитование, поскольку оно для банка несет меньший риск невозврата в отличие от высокорискованных, хотя и более доходных потребительских кредитов.
Рост конкуренции на рынке ипотечного продукта можно объяснить и падением спроса на рынке жилой недвижимости. Сокращение числа сделок, безусловно, коснулось и сделок с привлечением ипотечного кредита, что провоцирует банки на некоторые уступки в пользу потребителей с целью стимулирования спроса.
Условия кредитования становятся все более выгодными, банки всячески облегчают процедуру предоставления кредита: постепенно отказываются от поручительства, справок о доходе (по форме НДФЛ), даже от первоначального взноса, сокращают сроки принятия решения и упрощают процедуру оформления кредита, расширяют перечень ипотечного обеспечения.
За последние месяцы банки, входящие в пятерку лидеров по числу выданных кредитов, снизили процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях с 11,5–13% по кредитным программам с наиболее низкими процентными ставками до 10–10,5% и увеличили максимальный срок кредитования до 40 лет.
Уникальные предложения
— или маркетинговые уловки? —
В жесткой конкурентной борьбе игроки быстро перенимают приемы своих противников, и по-настоящему выделиться удается немногим.
Тем не менее несколько ипотечных программ привлекли к себе внимание оригинальностью условий кредитования и необычайно низкими заявленными процентными ставками. Еще в прошлом году банки привлек рынок строящейся недвижимости. Некоторые из них разработали специальные программы, состоящие из двух этапов: кредит на инвестирование в строительство под залог уже имеющегося у клиента жилья (тем самым перекладываются на клиента все риски с перезаключением), второй этап — ипотечный договор после получения жилья в собственность. На первом этапе ставки несколько выше, около 12 —14% годовых, что связано с риском недостройки.
Но «Независимый строительный банк» (НСБ) сумел предложить на первый взгляд принципиально иную схему, совместно с группой компаний «СУ-155» предложив 8% годовых в рублях по кредиту при покупке квартиры в строящемся доме. Однако такая ставка действует только на этапе строительства или инвестиционном этапе. Но после того как дом сдан в эксплуатацию, предполагается заключение стандартного ипотечного договора «на существующих в тот момент рыночных условиях», комментирует заместитель председателя правления НСБ Владимир Тропаревский. А существующие на сегодняшний день рыночные условия в этом банке — это ставка рефинансирования Центробанка РФ на момент выдачи кредита плюс 3%. При текущей ставке рефинансирования 10% это так называемо «рыночное условие» оказывается выше среднерыночного — 13% против 11%.
Но возможность выбора остается за клиентом, и банк может «предоставить необходимый пакет документов для оформления ипотечного кредита в любом другом банке с последующим погашением задолженности перед НСБ», как поясняет Тропаревский. Новым продуктом это назвать сложно — по сути, это рассрочка, только теперь застройщик субсидирует клиента через банк.
Таким образом, если оформить кредит на сумму $100 тысяч на срок два года (примерное время строительсво дома) при процентной ставке 8% годовых, можно сэкономить более 200 тысяч рублей за счет более низкой процентной ставки, так как сопоставимые предложения предполагают от 12 до 14% годовых. Однако подобную же скидку вы можете получить и у многих других застройщиков. Новизна этого предложения в том, что здесь процесс получения кредита и преференций от застройщика объединены в одну услугу. Тесное сотрудничество НСБ и «СУ-155» объясняется и общностью капитала — строительная компания владеет более 29% акций банка.
| Банки — лидеры по числу выданных ипотечных кредитов |
Кредиты
— в иенах и франках —
Желая расширить клиентскую базу, новый продукт предложил Банк Москвы. Теперь ипотечный кредит доступен в швейцарских франках и японских иенах, причем процентная ставка от 6,5 —7%. Ставка 7% доступна идеальному заемщику при сроке кредитования от 3 до 7 лет и размере первоначального взноса 30% от стоимости квартиры. Но нужно учесть и дополнительные затраты: потери на курсовых разницах при получении кредита и ежемесячном его погашении. Курс продажи, установленный банком на 21 июня 2007 года, — 21,45 рубля за 1 швейцарский франк (курс покупки — 20,32 рубля), тогда как курс Центрального банка на этот день составил 20,9104 рубля.
Специалисты Century 21 Star Realty считают, что «за весь срок кредита (10 — 30 лет) переплата составит значительную сумму, которой банк и покроет недостающие 4% до стандартных 11% годовых». А новый продукт — это «маркетинговый ход банка».
Как и когда можно сэкономить
— на ипотечных кредитах —
Расширение рынка ипотечного кредитования, естественно, должно поднять предложение на рынке недвижимости. Но в условиях недостаточности предложения жилья на первичном рынке развитие ипотеки не приводит к главному — более доступным условиям приобретения жилья. «Мы прекрасно понимаем, что каждый дополнительный ипотечный доллар в условиях, когда нет пропорционального роста количества квадратных метров, которые на него можно приобрести, ведет к росту цен и не повышает доступность жилья», — говорит Игорь Кузин, председатель правления ипотечного банка DeltaCredit.
Уже к осени многие эксперты прогнозируют сезонное повышение спроса на жилье. Но рост будет умеренным. «Такого роста цен, как в последние годы, мы больше не увидим, рынок вырос и стал более консервативным в своем развитии. Стабильный рост с темпами, немного превышающими темпы инфляции: такова среднесрочная перспектива», — прогнозирует Олег Репченко. По его словам, период стагнации и снижения цен подходит к концу и с наступлением осени рынок оживится, хотя рост цен и не возобновится.
По-видимому, банки исчерпали резервы для снижения ставок и дальнейшеее их уменьшение возможно только при снижении инфляции, что маловероятно. Ставки по ипотеке теперь привязаны к инфляции и ставке рефинансирования ЦБ. Ставка по ипотечным кредитам во многих банках практически официально привязана к ставке рефинансирования. Банки, как правило, добавляют к ней от 0,5 до 2,5% в зависимости от условий кредитного договора. Снижение же ипотечных ставок происходит, как правило, перед тем, как ЦБ заявляет о снижении ставки рефинансирования, что в свою очередь напрямую зависит от динамики темпов инфляции. Однако успехи властей в борьбе с ней пока достаточно скромны, и даже в планах на 2010 год целью правительства остается снижение инфляции до 5,5 — 6%, притом что за последние годы запланированные уровни инфляции обычно превышались.
Еще одним стимулом развития ипотеки в России и возможного сокращения маржи банков является приток иностранного капитала. Так, Eurohypo AG, ипотечное подразделение германского Commerzbank AG, намерено удвоить объем предоставляемых займов в России в расчете на увеличение прибыли за счет активно развивающегося здесь рынка недвижимости, сообщило агентство Bloomberg. Заинтересованность иностранных инвесторов понятна, ведь рынок жилья в России входит в число самых дорогих в мире. Интерес к нему уже проявил и один из крупнейших банков Индии, создав в России дочерний ICICI банк, одним из основных направлений деятельности которого стал выход на рынок ипотечного кредитования. Правда, пока предложения этого банка революционными не стали, хотя и выглядят одними из самых привлекательных на рынке: ставка кредитования составляет 9,7% в долларах США.
Еще немного сэкономить клиетам может помочь обращение к ипотечным брокерам. За счет экономии на издержках они могут предложить клиенту ставку по ипотечному кредиту ниже, чем напрямую в банках, уменьшить дополнительные банковские платежи или освободиться от них. «МИЭЛЬ-брокеридж» уверяет, что благодаря этому заемщик может сэкономить около 5% от суммы кредита за весь период кредитования. Существует два типа компаний — ипотечных брокеров: чистый брокер, который специализированно занимается оказанием услуг, связанных с ипотекой, и брокер-риелтор, сочетающий эти услуги с подбором недвижимости. Как и на любом другом рынке, на рынке ипотечных брокерских услуг существует риск сделки с недобросовестными, так называемыми «черными» брокерами. Чтобы избежать подобной ситуации, специалисты рекомендуют обращаться только в крупные компании. Еще одним способом страховки от таких рисков является уточнение в банке списка аккредитованных в нем брокеров, так как банки не сотрудничают с компаниями с сомнительной репутацией.