На подготовку к белой Олимпиаде 2014 года Россия потратит как минимум $12,3 млрд. И теперь уже никто из экспертов не сомневается, что рынок недвижимости и земли в Сочи ждет сопоставимый по объемам приток инвестиций. Сочинские квадратные метры уже догнали по стоимости московские квартиры, а сотки на побережье стали дороже рублевских. В течение семи лет Сочи, по прогнозам, может побить мировой рекорд по стоимости недвижимости.
— Разгон —
Достаточно было президенту прокатиться на лыжах в Красной Поляне и засветить в официальной хронике резиденцию «Бочаров ручей», чтобы в Сочи начался инвестиционный бум. Государственные, полугосударственные, частные корпорации («Газпром», «Роснефть», «ЛУКОЙЛ», «Интеррос», «Базэл») и крупные столичные застройщики взялись за освоение побережья. За ними потянулись и покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга и нефтяных регионов. В результате за 2005 —2006 годы цены на квартиры и дома в Сочи выросли на 80 —100%, и сейчас средняя по городу цена $4 тысячи за квадратный метр жилья уже никого не шокирует, а цена $10 тысяч за «квадрат» в строящихся домах класса de luxe на первой береговой линии считается вполне адекватной. К слову, на вторичный рынок квартиры в престижных жилых комплексах («Александровский маяк», «Новая Александрия») выходят уже по цене $15 тысяч за кв. метр — даже если до сдачи дома остается более полугода.
Заметим, что из-за дефицита земли сочинские дома de luxe отличаются от московских: если в столице к этой категории относятся клубные дома на 15 —20 квартир, то в Сочи таковыми считаются высотки на 250 — 300 квартир. На цену влияет как вид из окна, так и этажность. Скажем, пентхаус в жилом комплексе (ЖК) «Ривьера» со сроком сдачи дома во втором квартале 2008 года сейчас выставлен на продажу за $1,5 млн, причем с оговоркой: по курсу не менее 30 рублей.
В расчет принимается и инфраструктура объекта. Альфа и омега любого ЖК клубной системы — собственные пляжи и бассейны, магазины и SPA-салоны, рестораны, кафе, бутик-отель, корты, бильярдные залы. В комплексе «Королевский парк», например, имеется свой английский регулярный парк, ЖК «Бригантина» соседствует с дендрарием, а в строящемся комплексе «Новая Александрия» предусмотрены «висячие сады Семирамиды».
«Темпы роста цен на жилую недвижимость в Сочи, зафиксированные в 2006-м и в первом полугодии 2007 года, выше московских, — констатирует Александр Пляцевой, вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест». — Из-за активного спроса цены растут в среднем на 60% в год, в некоторых сегментах (элитной недвижимости и земли) — на все 110%».
Его коллега, генеральный директор сочинской риелторской компании «Винсент недвижимость» Эдуард Филиппов, в беседе с The New Times рассказал, что «темпы роста цен на квадратные метры жилья и земельные сотки сочинского побережья гарантируют инвесторам получение 30 — 40% годовых». По мнению риелтора, «наиболее выгодными сейчас являются вложения в элитные квартиры и коттеджи, а также в объекты эконом-класса».
Сочи станет самым дорогим
— городом мира —
Правда, этот разговор состоялся до объявления решения отборочной комиссии МОК. Ситуация в Сочи изменилась буквально за ночь. Один знакомый рассказал, что весь июнь напротив его дома висела реклама о продаже 70-метровой квартиры на Мамайке за $250 тысяч. В ночь на 5 июля — видимо, когда в Гватемале оглашали результаты олимпийской гонки — на перетяжке появилась цифра $350 тысяч.
Главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник сказал The New Times, что он абсолютно не сомневается: решение о проведении Олимпийских игр в Сочи приведет к очередному скачку цен на недвижимость в курортном городе и его окрестностях. «В Сочи и сейчас уже темпы роста цен выше, чем в Москве. Город догоняет столицу и по абсолютным ценовым показателям: нередко можно встретить предложение о продаже в Сочи однокомнатной квартиры за $140 тысяч, 180-метровой квартиры в элитной новостройке — за $1,8 млн и сотки земли по $150 тысяч, — рассуждает Геннадий Стерник. — Если в целом по России цены на недвижимость будут расти на 20 — 80% в год, то в Сочи этот показатель будет как минимум в два раза выше».
По оценкам аналитиков, цены на недвижимость в Сочи начнут снижаться не ранее 2020 года.
— Кто успеет —
До этого времени, без всяких сомнений, успеют заработать инвесторы, вкладывающие средства в строительство жилья и коммерческой недвижимости. Кстати, с торговыми площадями и качественными офисами в Сочи пока беда: стоимость покупки офиса составляет не менее $2000 за кв. м (для сравнения: в Москве в среднем $900 за кв. м), а рынок аренды офисных площадей и вовсе пока не развит. По прогнозам специалиста компании «Винсент-Недвижимость» Бориса Лебедева, цены на офисную недвижимость в Сочи будут расти ежегодно в 2 — 3 раза.
На стадии «дикого» рынка все еще находится рынок объектов курортной инфраструктуры: нуждающиеся в реконструкции санатории, пансионаты, гостиницы порой выставляются на продажу по цене элитного пентхауса — около $1,1 млн. Впрочем, этот лакомый кусок наверняка разделят между собой крупные инвесторы — к примеру, «Газпром», «Интеррос» и «Базэл».
Земельные участки (стоимость сотки)
1. Центральный район — от $70 тысяч до $250 тысяч
2. Заречный район — $24 тысячи
3. Мамайка — от $31 тысячи до $91 тысячи
4. Кудепста — $35 тысяч
5. Хоста — $68 тысяч
6. Малый Ахун — $10 тысяч
Привлекательные места для коттеджного строительства
Адлерский район (от $100 тысяч до $120 тысяч за сотку), на территории которого расположен знаменитый горнолыжный курорт Красная Поляна.
Микрорайоны Малый Ахун и Приморье ($10 тысяч за сотку). В условиях дефицита земли цены будут расти.
Курортный проспект Сочи. Рядом федеральная автотрасса, центральная часть города, а в 20 минутах езды — аэропорт Адлер. Свободны участки только на горных склонах (от $30 тысяч до $80 тысяч за сотку).
Дагомыс. Есть крупные земельные участки (от 1 га и более) под жилые многоэтажные элитные комплексы на побережье ($65 тысяч за сотку).
Кто строит в Сочи
Московские:
ОАО «Декра-Групп» (в Москве — жилые комплексы «Аркада-Хаус», «Трианон», «Азовский», гостиничное строительство, жилье и офисы на «Золотом острове»). Совладельцы — Сергей Денисов, Наталья Мироненко, Николай Саркисов. Компании принадлежит 23,59% акций «Мкапитал» (владеет частью недвижимости сети «Седьмой континент»), а также 24,4% акций ООО «Манежная площадь».
ЗАО «Интеко» Елены Батуриной (американский Forbes оценивает состояние супруги мэра Москвы в $3,1 млрд) владеет 42 дочерними компаниями, которые занимаются самой разнообразной деятельностью — от охраны (ЧОП «Барат») до производства цемента (Верхнебаканский цементный завод). 80% бизнеса — строительство и торговля недвижимостью. Среди наиболее известных активов Батуриной — Московская инвестиционно-строительная компания, ЗАО «Интеко-Строй» и ДСК-7. Кроме того, владелица компании занимается производством пластмассовых изделий (ОАО «Алмеко», ЗАО «Интеко-Пласт», ЗАО «Бистро-Пласт»).
Группа компаний «Конти» (снос пятиэтажек в Фили-Давыдково, в 1998 году — управляющая компания программы «Новое кольцо Москвы», строительство комплекса в усадьбе Покровское-Глебово). Почетный президент и владелец компании — Тимур Тимербулатов, вице-президент — его сын Вячеслав.
«СТ Групп Регион» создана Александром Чигиринским, после того как в 2004 году он разделил бизнес с братом, известным в Москве девелопером Шалвой Чигиринским, владельцем «СТ Девелопмент». В активе Александра Чигиринского также основанная его братом «СТ Групп» (небоскреб в «Москва-Сити», бизнес-центр на Большой Грузинской). Партнеры в Москве — «Стройинком-К», контролируемая Africa Israel диамантера Льва Леваева, и компания «Интеко». Совладельцем компании «СТ Групп Регион» (50% акций) является Игорь Нестеренко, директор Сочинского мясокомбината (его часто связывают с Романом Абрамовичем, Евгением Швидлером и Александром Мамутом).
«Бэл-Девелопмент», девелоперское подразделение компании «Базовый элемент», бенефициаром которой является Олег Дерипаска. Инвестиционный портфель компании — более $100 млн. Реконструирует в Сочи санаторий «Родина».
ГУП «Мосжилкомплекс», дочерняя структура департамента инвестиционных программ правительства Москвы. Объекты в Сочи — жилой комплекс по ул. Кубанской, Рахманинова.
«ДИАЛ Строй Инвест» работает в рамках программ правительства Москвы, в управлении компании — 15 тысяч кв. метров офисных площадей в ЦАО. Проекты в Москве — «Нижегородский пассаж», бизнес-центр на ул. Николоямской. Коттеджное и офисное строительство в Красной Поляне, жилье в Сочи. Совладельцем и вице-президентом компании является Александр Пляцевой, бывший совладелец сети «Диал Электроникс» и президент ассоциации РАТЭК.
ЗАО «Межрегиональная финансовая корпорация «Грас», вице-президент — Адиля Данилова. В Сочи — элитные жилые комплексы «Александровский маяк» и «Новая Александрия», первое в городе 21-этажное здание бизнес-центра класса А.
Питерские:
«М-Индустрия» , создана в 1993 году, президент — Магеррам Бехбудов. Ведет активное строительство элитных жилых комплексов в Санкт-Петербурге, в Сочи — «Дом у дендрария» на ул. Фабрициуса.
Ростовские:
Строительная компания «ВАНТ» на сочинском строительном рынке представлена с 2005 года. Председатель совета директоров компании — Валерий Чабанов.
Кто хозяин в Красной Поляне
Так выглядел посёлок Красная Поляна в 1981 году |
Территория принадлежит Сочинскому национальному парку и Государственному биосферному заповеднику (за исключением дорог и населенных пунктов, находящихся в федеральной собственности). Компания «Альпика-Сервис» занимает 60 га и пытается оспорить в суде право на владение 10 га, на которых расположена детско-юношеская горнолыжная школа олимпийского резерва, с тех пор как этот участок был передан компании «Экотур» (связана с первым вице-губернатором Краснодарского края Александром Ремезковым).
«Газпром» — около 730 га. Проложил трассы на хребет Псехако.
Холдинг «Интеррос» Владимира Потанина осваивает плато «Роза Хутор» (680 га).
Администрация Сочи и Краснодарского края в равных долях владеют «Каруселью» (1200 га).