Я уже 30 с лишним лет здесь живу и никуда переезжать не хочу, — разволновался пенсионер Курт, переходя с немецкого на ломаный русский, которому его учили в школе и на юрфаке университета. — У меня самый роскошный этаж — второй. Зелень. Соседей не слышно. На балконе — помидоры».
Курт, бывший сотрудник МВД ГДР, живет в пятиэтажке в Восточном Берлине. Квартиру он получил от государства в начале 1980-х годов. После объединения Германии Курт, в отличие от многих соседей, не стал перебираться на запад, где квартиры были значительно лучше (в 1990 году Восточный Берлин сильно обезлюдел). В 1990-х их район начали, как выражается Курт, «санировать». Ему с женой пришлось на время съехать с квартиры. Вернулись они в совершенно другое жилище: «Поменяли трубы, батареи, сантехнику — вообще все».
Два пути
После войны почти три четверти жилого фонда Берлина нуждалось в сносе или капремонте. Целые улицы стояли пустыми, с редкими пригодными для жизни зданиями. Жить, по сути, было негде, и население стало покидать Берлин. (Даже сейчас в столице почти на 900 тыс. жителей меньше, чем было в 1938 году — 3,6 млн). Союзники использовали все возможности, чтобы предотвратить исход. Уже с конца 1945 года началась активная застройка западных секторов города. Использовались деньги и от плана Маршалла. Темпы восстановления жилья впечатляли: 21 июня 1957 года в Западном Берлине была построена 100-тысячная квартира. Позже стали застраиваться и окраины — за основу планирования районов были взяты идеи школы «баухаус», например Вальтера Гропиуса. И еще одна деталь: обновление жилого фонда на западе проводилось перманентно и зависело от износа зданий и требований комфорта.
«Себестоимость модернизации 1 м2 жилья составляет €270–320. А строительство нового жилья обходится в €900–1000. Если бы мы ставили перед собой цель сделать как легче, мы бы пустили под бульдозер половину Восточного Берлина. Но мы сделали не как легче, а как правильно»
Иначе было на востоке. Поначалу все силы были брошены на строительство «домов для рабочих» на главной улице — Сталиналлее. С 1952 по 1959 год по проекту немецких архитекторов (Эгона Хартмана, Рихарда Паулика и других) при участии главного архитектора Москвы Александра Власова и вице-президента Академии архитектуры СССР Сергея Чернышева был создан некий симбиоз берлинской неоклассики конца XIX века, шпееровской архитектуры и сталинского ампира. Квартирного вопроса этот проект, понятно, не решил. Еще в 1990 году совсем недалеко от центральной улицы Унтер ден Линден стояли необитаемые руины. Их, кстати, снимали в «Семнадцати мгновениях весны». Незастроенные пространства зияли и на престижной Фридрихштрассе. Во многих старых домах вплоть до объединения Германии сохранялось печное отопление — уголек таскали из подвалов на пятый высокий этаж без лифта, а туалеты располагались между этажами, как в доходных домах XIX века.
Только в середине 1970-х была принята жилищная программа (которая, кстати, была в целом выполнена), и к 1990 году на востоке Берлина было построено около 300 тыс. новых типовых квартир, куда переехали свыше полумиллиона человек — половина города. Plattenbau — так назывались эти панельные дома. В некоторых из них — шестиэтажных — лифты не были предусмотрены.
В Германии не было бесплатной приватизации. В октябре 1990 года весь фонд ЖКХ ГДР был передан муниципальным жилищно-строительным компаниям. Только много позже, когда были частично приватизированы эти компании, появилась возможность выкупа квартир. В общем, большинство населения страны и сегодня живет в квартирах съемных.
Ваш корреспондент, например, обитает в доме 1918 года постройки с потолками высотой 3,8 м. Дом — в Западном Берлине, а потому давно перепланирован и начинен современным оборудованием. Ежемесячная арендная плата за 90 м2 вместе с коммуналкой (вода, отопление, уборка двора и подъезда, еще что-то) — €700. А вот пенсионер Курт живет на востоке в 57-метровой двушке, где до трамвая надо порядком идти. Во времена ГДР квартплата Курта составляла 57 восточногерманских марок, то есть 1 марка за 1 м2. Сейчас он платит — €630 в месяц. В целом по сравнению с 1990 годом квартплата выросла в 7–11 раз — ведь дотаций от государства больше нет.
Большая перемена
Суть реновации по-немецки — обеспечить людей качественным жильем и при этом сохранить (или даже улучшить) привычную для них инфраструктуру. По оценкам немецких специалистов, чтобы этого добиться не в ущерб энергоэффективности (а это важнейший показатель, связанный с сохранением тепла от подвала до крыши, от окон и дверей до полов, стен и облицовки), достаточно провести реконструкцию дома: затраты составят примерно треть от суммы, необходимой для сноса и нового строительства. Абсолютные цифры называет в разговоре с NT инженер жилищно-строительной компании LiWG Михаэль Преетц: «Себестоимость модернизации 1 м2 жилья составляет €270–320. А строительство нового жилья обходится в €900–1000. Если бы мы ставили перед собой цель сделать как легче, то мы бы пустили под бульдозер половину Восточного Берлина. Но мы сделали не как легче, а как правильно».
В городе была развернута государственная программа «Реконструкция и санация Восточного Берлина». Примерно из 270 тыс. квартир, подлежавших коренному обновлению, около 180 тыс. были санированы полностью, 64 тыс. — частично. Процесс, кстати, еще не закончен. «Треть жильцов на время санации сменили место жительства, треть — съехали временно, оставив за собой право вернуться в отремонтированную квартиру. А еще треть — так и жили в доме 3–4 месяца во время ремонта. Естественно, без квартплаты. В дальнейшем они какое-то время платили по сниженному тарифу», — поясняет Михаэль Преетц.
Полная модернизация одной квартиры составляет на сегодня в среднем примерно €24 тыс., из них €8,8 тыс. идет на теплоизоляцию, замену всех окон и дверей, вентиляционных систем, инженерных коммуникаций. При отсутствии лифта во многих случаях проводится его монтаж снаружни здания. Устанавливаются счетчики потребления воды, газа, обустраивается придомовая территория.
Всего в Восточной Германии — 2 млн 180 тыс. квартир в панельно-блочных домах, при этом свыше 70% зданий уже реконструировано. Общие затраты приблизились к €7 млрд. Это огромные деньги, и потому весьма велика была и коррупционная составляющая. Здесь все помнят, например, аферу 20-летней давности, в которой оказался замешан глава фракции ХДС в Берлинском городском собрании Клаус Ландовский. Лучший друг тогдашнего правящего бургомистра Берлина Эберхарда Дипгена, Ландовский выдал двум своим знакомым, владельцам некоей фирмы «Аубис», кредит на 600 с лишним млн марок — официально на покупку 16 тыс. квартир в блочно-панельных домах на территории бывшей ГДР с условием их ремонта и последующей перепродажи (уже такая схема должна была насторожить). Но покупать почему-то никто не захотел. «Аубис» прогорела, деньги исчезли. Возмещение банковских убытков легло на городской бюджет.
Куда идти
Архитектор Штефан Форстер — специалист по пятиэтажкам. Один из немногих в мире. Все свойства немецких «хрущевок», как-то: крошечные кухня и прихожая, ванная без дневного света, узкие балконы, темные, без окон, лестницы, — Штефан Форстер нивелировал за счет изменения поэтажного плана, не затрагивающего несущие стены. Он разработал около 100 вариантов для создания вариативности квартир внутри одного дома. В итоге гостиная расширилась за счет балкона, который стал ее частью, а вместо него снаружи возникли большие открытые террасы-палубы. Изменились входы, дневной свет в ванную стал поступать через стеклянную стену. В итоге квартиры стали светлыми и теперь нисколько не напоминают стандартные панельные «клетушки».
Важный шаг — понижение этажности здания до четырех этажей (лифт не нужен, дом — для молодых и дешево) или разбивка одной длинной пятиэтажки на отдельно стоящие дома, что хорошо при обилии зелени. И идеи Фостера (см. фото на стр. 30) активно реализуются.
Все меньше берлинских квартиро-съемщиков хотят жить в высотных домах. В них, кстати, до сих пор немало пустующих квартир. И неслучайно. Перенаселенность ухудшает качество жизни. Чем выше дом, тем дороже обходится его содержание — обогрев, лифты, подача воды, ремонт и т.д. Страдает и придомовое пространство. А потому отдельно стоящий дом в 4–5 этажей — в моде. И для арендаторов, и для покупателей квартир. В старые районы уличной застройки хорошо вписываются шести-семиэтажки. Не выше.
Это вовсе не значит, что сноса нет вообще. После строительной экспертизы сносятся пустующие и бесперспективные высотки, а также некоторые шести пяти-этажки. Порой даже не для строительства новых домов, а для создания комфортной инфраструктуры.
Кто решает
Каким быть дому, в Германии в конечном счете решают собственники. Это может быть крупная жилищная фирма, сдающая квартиры в аренду, или же сами жильцы, создающие различные объединения домовладельцев. Жильцы-собственники, в частности, на общем собрании назначают управленцев, но не более, чем на пять лет, и не менее, чем на год. Управленцы каждые полгода отчитываются перед собранием.
Все меньше берлинских квартиросъемщиков хотят жить в высотных домах. И не случайно. Перенаселенность ухудшает качество жизни. Чем выше дом, тем дороже обходится его содержание — обогрев, лифты, подача воды, ремонт и т.д. Страдает и придомовое пространство. А потому отдельно стоящий дом в 4–5 этажей — в моде
Если необходима реконструкция дома, то заказчиком опять же выступает собственник. Здание проходит полное техническое обследование (энергоаудит, проверка стройконструкций). После этого собственнику предлагают модернизацию, и он в течение полугода принимает решения о составе работ и условиях договоров на их проведение и финансирование. В процессе, как правило, принимает участие менеджер по реконструкции, который является наемным работником собственника. Если речь идет о какой-то федеральной или земельной программе, то часть работ оплачивается из бюджета, а на другую предоставляется кредит на 25 лет под 3% годовых. Такова схема в общих чертах.
Но в любом случае интересы собственника не должны идти вразрез с интересами общества. Обязательно, например, следование санитарным нормам и нормам безопасности жилья. Иногда реконструкция необходима именно по этим причинам. И тут уже хочешь не хочешь, а делай.
Все работы должны быть согласованы с городскими или районными властями, главным архитектором, все нюансы — оговорены в плане застройки и сопутствующей документации. Если речь идет об историческом здании в центре (а на них сейчас спрос), то реконструкция квартир не может менять его общий вид — о том, чтобы из стены торчал кондиционер или появилась стеклянная мансарда, и речи нет.
Реновация (а это реконструкция жилого пространства), в каком бы виде она ни проходила, по немецким понятиям не может ущемлять ни интересов обитателей этого пространства, ни интересов соседей. Порядок должен быть. Ordnung! Споры решаются только в суде.
Кстати: опыт Германии по модернизации панельных домов был представлен на выставке в Санкт-Петербурге еще в 2009 году и, похоже, россиян не слишком заинтересовал. Хотя тогда были даны подробнейшие разъяснения и рекомендации. В них, например, точечная застройка высотными зданиями объявлялась абсолютной крамолой.
Так или иначе, сегодня московским властям неплохо бы учесть данные немецкой статистики о неминуемых строительных дефектах при реновации. При этом 13% из них — следствие ошибок предварительного анализа, 29% — ошибок проектировщиков, 26% — выполнения монтажных работ, 11% — недостатков взаимодействия между исполнителями работ. И еще 26% приходится на непредвиденные ошибки.
Это к тому, что если не удастся избежать больших ошибок, то нужно хотя бы постараться не делать маленьких.
Фото: stefan-forester-architekten.de