Вопросы: Евгения Альбац
Как законопроект, который пока прошел только первое чтение в Государственной думе, соотносится с законом, уже принятым московскими законодателями?
Послушайте, как можно принимать закон о дополнительных гарантиях при осуществлении реновации жилищного фонда, если федеральный закон, по которому эта реновация должна будет происходить — еще не закон, а только законопроект, и неизвестно, в каком виде он будет принят во втором чтении, потом в третьем? То есть еще ничего не принято, но уже принимаются дополнения и поправки к этому непринятому. Это абсолютное нарушение норм юридической техники. Но не только: это еще и означает, что сам проект федерального закона, который внесен в Государственную думу, уже изначально настолько порочен в своей сути, что потребовалось — еще даже до того, как он дошел до своего логического конца, — потребовалось принимать в Мосгордуме какие-то гарантии, потому что москвичи кипят.
Юридический уродец
Вы сказали: «законопроект порочен в своей сути» — что конкретно вы имеете в виду?
Центральный вопрос в этом законопроекте, естественно, касается права собственности. У нас есть статья 35 Конституции, которая говорит о том, что, во-первых, лишить имущества в принудительном порядке можно только для государственных нужд, во-вторых, только по решению суда, в-третьих, только при условии — обратите внимание — «предварительного и равноценного возмещения». В тексте же закона речь идет про равнозначность, а не равноценность.
Объясните для непосвященных: в чем разница между равнозначностью и равноценностью?
Равнозначность — такого понятия в текущем законодательстве не существует: его выдумали авторы федерального законопроекта о реновации. Под этим они подразумевают определенные вещи: например, количество комнат, жилую площадь и так далее. Возможно, ко второму чтению они под термином «равнозначность» будут подразумевать что-то другое.
А вот равноценность означает фактически рыночную стоимость вашего имущества, которая включает в себя не только метраж, но и качество ремонта — то есть сделанные собственником инвестиции в недвижимость, тип дома, этаж, близость к метро, территорию вокруг, престижность — то есть стоимость земли под домом или лесопарк в двух шагах и так далее. Предположим, правительство Москвы хочет изъять у имярека квартиру: оно предлагает такую-то компенсацию; если стороны договорились — сделка состоялась, нет — значит нет. Тогда такой спор может быть решен только в суде.
Однако законопроект ничего этого не предполагает, более того, представители московской власти уже успели заявить, что никакой ремонт, например, компенсировать не будут. Людей из пятиэтажек и раньше расселяли, еще при Лужкове, и тогда в каждом случае вопрос решался индивидуально. А сейчас предлагается нечто прямо противоположное: все построились и пошли.
«По тексту законопроекта видно, что авторы достаточно понятно сформулировали то, что хотели. Это никакая не реновация — это натуральное изъятие имущества»
Хорошо, но существует же законодательная база, на основе которой живет и развивается рынок недвижимости в стране. Почему в принципе потребовалось принимать специальный федеральный закон?
О, вот это самый главный вопрос. Если вы откроете статью 1 этого законопроекта, точнее, если ее читает юрист, то он или она сразу видит, что из этой статьи вытекает. А вытекает — в переводе с юридического на обычный человеческий язык — что в том, что касается реновации, у нас перестает действовать разветвленное федеральное кодифицированное законодательство — земельное, градостроительное, жилищное и так далее. И вместо этого предлагается только этот закон, который изобилует отсылочными нормами. Или вот пункт 5 статья 1 законопроекта — «Особенности отдельных градостроительных и земельных отношений, технического регулирования в целях реновации жилищного фонда в городе Москве». Тут написано, что документация по планировке территории может быть утверждена как в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, так и в отношении территории — внимание! — «в границах которой, в соответствии с правилами землепользования и застройки, не предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному устойчивому развитию». В переводе с юридического на обычный человеческий это означает, что планируется строить что угодно и где угодно. Пошли дальше: опубликована карта, где указаны дома, которые подпадают под реновацию. Ее стоит посмотреть — вы увидите: стоит дом — он не подпадает под реновацию, а вокруг него дома в кружочках, то есть людям предстоит много лет жить фактически на строительной площадке. Но мэрию их точка зрения на развитие района не интересует. Между тем существующее законодательство требует, чтобы застройщика это интересовало. Предположим, в вашем дворе начинают строить дом с нарушением градостроительных норм инсоляции, то есть когда дом строят слишком близко к вам и он загораживает солнечный свет. Вы имеете право написать жалобу и в конечном итоге добиться приостановки строительства. Однако, законопроект о реновации это право у вас отнимает — по сути, градостроительные нормы в городе Москве отменяются. И вы даже не сможете на это пожаловаться.
Цели и следствия
Почему?
Потому что таков этот законопроект. Он, по сути, лишает граждан права на судебную защиту. Требование органа исполнительной власти вы должны исполнить в 60-дневный срок — освободить жилое помещение и отправиться туда, куда вам скажут; оспорить это решение вы уже не можете. То есть оспорить вы можете только равнозначность предоставляемого жилья, а его неравноценность — нет, не можете. Или вы вообще возражаете против включения вашего дома в список реновации: либо потому, что дом вовсе не аварийный и нет государственной нужды ваш дом забрать, либо еще по какой-то причине. А вас выселяют, и вы не можете пойти в суд и оспорить это решение. Это абсолютно антиконституционные нормы, и здесь второго мнения быть не может. И многое в этом законопроекте так. И это страшно.
Может быть, этот законопроект просто писали юридически безграмотные люди?
Я не думаю, что это писали неграмотные люди. По тексту законопроекта видно, что авторы достаточно понятно сформулировали то, что хотели. Это никакая не реновация. С точки зрения гражданского права, это натуральное изъятие имущества. Причем изъятие неравноценное и изъятие не для государственных нужд — а ради получения под контроль дорогой и лакомой московской земли. Для этого и предлагается махом отменить существующее регулирование в этой области, создается правовой вакуум, а на выходе мы, естественно, получаем произвол.
Предположим, 90% собственников квартир в пятиэтажке за переселение, а 10% — против. Как быть?
Если дом не аварийный, с этими людьми надо договариваться индивидуально, так, как это делали московские власти раньше. И ничего сверхординарного в этом нет, не было и не будет. В противном случае будут массовые злоупотребления со стороны государственных органов, и можно спрогнозировать массовые нарушения прав человека.
Подмена понятий
Вы не первый раз говорите об аварийности. Это юридический термин — аварийное жилье?
Да. Существует целая процедура, которая описана в многочисленных нормативных актах, как дом признается аварийным. Сначала должны быть проведены соответствующие исследования, и если по результатам этих исследований будет установлено, что дом непригоден для проживания, то органом исполнительной власти или местного самоуправления на основании заключения специальной комиссии он признается аварийным.
И в этом случае собственник обязан подчиниться решению властей о переселении, так?
Так.
А если дом не аварийный?
Тогда власть не имеет права принудительно изъять собственность.
Давайте разберемся в том, что такое государственная нужда. Это отнюдь не просто желание власти перекраивать город так, как она, власть, хочет. Государственная нужда должна иметь под собой насущную общественную необходимость. Ну, например, когда действительно необходимо проложить дорогу, а проложить эту дорогу в другом месте не получается — это понятно, это общественная потребность. В данном случае зачем сносятся эти дома? Чтобы построить другие дома. Но ведь есть разные решения проблемы. Есть реконструкция, ремонт, и об этом говорят многие эксперты, и правовые механизмы такие тоже есть, и решать этот вопрос надо с собственниками, а не через голосование в МФЦ или на сайте «Активный гражданин» и не на референдуме. Это все методы, которые не предусмотрены действующим законодательством.
Однако голосование на сайте «Активный гражданин» уже идет. Каковы правовые последствия этого голосования?
Голосование на сайте «Активный гражданин» — если мы обратимся к действующему законодательству — никакого правового значения вообще не имеет и иметь не может. Это не более чем своего рода соцопрос. То есть ситуация доведена до такого абсурда, что инструменту, который не имеет абсолютно никакого правового значения, вне закона пытаются придать правовое значение.
Какие еще положения законопроекта требуют обязательного исправления — до июля, когда пройдет второе чтение, еще есть время?
Он неисправим. Не может быть исправлен законопроект, который попирает право собственности и право на судебную защиту и который создает правовой вакуум на территории города Москвы. Кстати, совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства тоже выступил против этого законопроекта. Он четко сформулировал: право собственности — одно из важнейших прав человека, нельзя осуществлять подмену одного института — изъятия земельных участков для государственных нужд — другим институтом: прекращения права собственности на квартиры. И вывод делается такой: московским властям надо найти другой механизм решения поставленной задачи. Знаете, еще у древних римлян была формула: нежелающему благодеяние не оказывают. Другими словами — не надо навязывать мне ваше представление о добре, не пытайтесь сделать меня счастливой — я сама знаю, где мое счастье. Тем более что это в нашей истории уже было.
Советы профессионала
Как защищаться людям, чей дом не аварийный, не ветхий, но земля под которым кому-то приглянулась, и он попал под программу реновации?
Единственным правовым способом решения данной проблемы в настоящее время является созыв общего собрания собственников. Сразу скажу: это непростая задача. Правильно — обратиться к юристу, который поможет разобраться в хитросплетениях Жилищного кодекса. Нет денег — соберите инициативную группу, потому что одному человеку это не под силу; на сайте правительства Москвы есть образцы форм и бланков, а в интернете — пошаговые инструкции — и действуйте.
«По тексту законопроекта видно, что авторы достаточно понятно сформулировали то, что хотели. Это никакая не реновация — это натуральное изъятие имущества»
Согласно нормам Жилищного кодекса, вы должны уведомить жителей за 10 дней до проведения собрания. По опыту могу сказать, что требуется в зависимости от размеров дома как минимум три-пять человек. Вам надо будет узнать, как зовут собственников квартир, имейте в виду — в одной квартире может быть больше одного собственника. Данные можно запросить — это, правда, стоит денег — через базу ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), можно — и через ГУ ИС (государственные инженерные службы) района.
Однако данные ЕГРН не являются полными, потому что там содержатся только сведения о правах на собственность, зарегистрированных после 1998 года. А до 1998 года, ну например, когда гражданин получил право собственности в результате приватизации в 1993 году, эти данные в ЕГРН не хранятся, но они могут быть в ГУ ИС. Если и там нет, то надо просто достучаться до соседей, объяснить им, что необходимо показать все документы, которые у них есть на квартиру. Если в вашем доме живут люди, которые пользуются квартирами на правах социального найма, то собственником этих квартир является Департамент городского имущества города Москвы. Однако только что было принято постановление правительства Москвы, что город делегирует свои права на собраниях нанимателям квартир. Хотя это не совсем стыкуется с нормами Жилищного кодекса. Но город может выдать доверенность любому лицу, и это уполномоченное лицо может представлять интересы города Москвы при решении этих вопросов. Собрание может проводиться в очной форме, может в очно-заочной форме. Мнение каждого собственника должно быть индивидуально учтено. Счетная комиссия должна сосчитать голоса и по результатам подсчета опубликовать протокол. Его копия, кстати говоря, сдается в управляющую компанию, которую необходимо известить о воле собственников многоквартирного дома.
Предположим, общее собрание проголосовало против участия в программе реновации, а я хочу, чтобы меня переселили. Как быть?
Если собственник недоволен своей квартирой, он может продать квартиру и купить другую.
Да, но этот рынок встал: продать квартиру в домах, которые в списке на реновацию или возле таких домов, практически нельзя.
Да, но только не надо обвинять в этом соседей — не они, а власти поставили вас в такое положение.
Фото: из личного архива