Ипотека вырастает из коротких штанишек нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В этом году россияне уже взяли в долг почти вдвое больше, чем планировали власти. И все потому, что ипотека стала длиннее и дешевле, а банки — менее требовательны к потенциальным заемщикам. В то же время растет доля просроченных и невозвращенных кредитов. Банки, напуганные кризисом ипотеки в США, предрекают дефолт заемщиков и обещают ужесточить правила игры. The New Times выяснил, что ждет заемщиков в ближайшее время.
Чем доступнее ипотека,
— тем выше риски —
кредиторов
Купить жилье на «чужие» деньги могут далеко не все россияне: по данным Счетной палаты, сейчас лишь 10 —15% граждан в состоянии позволить себе ипотечный кредит. Однако спрос на этот банковский продукт растет с каждым годом. Как следует из опубликованного на прошлой неделе отчета ЦБ «Об итогах кредитования в первом полугодии 2007 года», за шесть месяцев банками выдано ипотечных кредитов на сумму 203 млрд 137 млн рублей — это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 58 млн рублей больше, чем прогнозировали в Минфине и Минэкономразвития.
Комментируя рост объемов ипотечного жилищного кредитования, аналитики ЦБ обращают внимание на смягчение банковских условий. Так, срок кредитования увеличился до 30 лет (средняя «длина» на сегодня — 13 лет), размер первоначального взноса уменьшился до 10 —20% (некоторые банки выдают кредит на полную стоимость недвижимости), а ставки ежегодно снижаются на 1,5 —2% и составляют сейчас от 9,9% до 11,2% годовых по валютным кредитам и 11,5 —13% по рублевым. Кроме того, в условиях жесткой конкуренции (сейчас в ипотеке задействовано более 600 банков) кредитные организации стали более сговорчивыми и зачастую выдают займы клиентам без предоставления ими справки о белой зарплате либо учитывают совокупный доход семьи заемщика.
В результате упрощения процедуры отбора клиентов (андеррайтинга) растет и доля так называемых «плохих долгов»: так, на 1 июля текущего года задолженность по ипотечным кредитам составила 380,5 млрд рублей, а доля просроченных кредитов в банках из первой сотни достигла 3,3%.
Надо уточнить, что банки делят проблемные кредиты на просроченные и дефолтные. Критическим сроком задержки платежа, как правило, считается 60 дней. Правда, банки внакладе не остаются и за каждый день просрочки начисляют пени — 0,1— 0,5% от суммы просроченного платежа. К примеру, при аннуитете в $400 и просрочке в 13 дней (платежный срок 10 дней) пеня составит $6.
Дефолтные, или невозвращенные кредиты, — это совсем другая история. В этом случае начинается война миров. Если заемщик не ставит кредитора в известность о возникших финансовых трудностях и не собирается договариваться с ним о реструктуризации долга, банк либо сдает клиента «на руки» коллекторскому агентству, либо подает в суд иск об обращении взыскания на предмет залога, то есть на квартиру.
Точной статистики «невозвращенцев» нет, однако в одном из коллекторских агентств The New Times рассказали, что на дефолтные кредиты приходится около 1% всех ипотечных сделок.
Заметим, что увеличение числа проблемных кредитов происходит на фоне падения цен на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге. А поскольку на долю столицы приходится 20% ипотечного рынка РФ, а на долю Петербурга — 7%, снижение доходности вложений в недвижимость аналитики считают негативным для ипотеки фактором.
Лояльность американских
— банков привела —
к кризису
По такому же сценарию развивался ипотечный рынок в США. До 2006 года цены на недвижимость росли, банки выдавали долгосрочные займы без первоначального взноса и сквозь пальцы смотрели на доходы заемщиков. К весне текущего года жилье в США подешевело на 1,3%, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате падения цен заемщики, взявшие ипотечный кредит, не смогли продать дома и, соответственно, рефинансировать задолженность.
А поскольку они не вносили первоначальный взнос, им оказалось выгоднее объявить о дефолте и оставить недвижимость банкузалогодержателю. Таких заемщиков набралось около 1,5 млн, а объем непогашенных кредитов достиг $1,3 трлн.
Жертвами неплатежей стали десятки кредитных организаций, в их числе ипотечный фонд American Home Mortgage Investment Corp. (десятая по величине компания, кредитный портфель которой оценивается в $4 млрд), пострадали Deutsche Bank и JPMorgan, крупнейшие кредиторы AHM, а финансовая компания Bear Stearns была вынуждена закрыть два хеджевых фонда. Общие потери инвесторов со всего мира, по оценкам председателя Федеральной резервной системы США Бена Бернанке, могут составить от $50 млрд до $100 млрд.
В России ждут дефолта
— заемщиков —
Первым о возможности кризиса на ипотечном рынке России по аналогии с американским заявил две недели назад председатель правления банка «ДельтаКредит» Игорь Кузин. По его словам, в погоне за клиентами некоторые российские банки стали выдавать все больше рискованных кредитов заемщикам с низкими доходами, которые изначально неспособны платить по счетам. Игорь Кузин также уверен, что ситуацию осложняет низкая по сравнению с другими кредитами маржа в ипотеке: если в ставке по потребительскому кредиту прибыль банка составляет до 40%, то по ипотеке — всего 0,5%.
Кроме того, считает топ-менеджер банка «ДельтаКредит», подпортить картину может падение цен на недвижимость. Банкир уверен, что «потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным».
Чтобы не быть голословным, Игорь Кузин тут же объявил о прекращении практики выдачи «ДельтаКредитом» ипотечных займов без первоначального взноса (и это при том, что банк является 100-процентной «дочкой» международной финансовой группы Societe Generale, которая на днях предоставила ему кредит в $300 млн на развитие ипотеки в России).
Высказывания Игоря Кузина вызвали жаркую дискуссию участников рынка.
Банки нанесли заемщикам
— первый удар —
Представители некоторых банков восприняли призыв г-на Кузина как руководство к действию. «Главный риск для ипотечного рынка — кредиты с нулевым взносом», — поддержал коллегу управляющий директор ФК «Уралсиб» Салават Халилов. «Правильно, продукт очень рискованный!» — заявил руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его оценке, в целом по стране кредиты с нулевым взносом пока не превышают 5% от общего объема ипотечных кредитов, поэтому в настоящий момент риски несущественны. «Но когда их доля увеличится до 10 —15%, кризис станет возможен, — говорит он. — Именно это произошло в США, где кризис на рынке sub-prime вызвали дефолты по кредитам, выданным на 100% и более от стоимости квартиры».
Напомним, что первым кредиты на полную стоимость недвижимости стал выдавать Банк Москвы. «Продукт, конечно же, рискованный. Но у нас не было ни одного дефолта, мы тщательно мониторим ситуацию, — утверждал еще пару месяцев назад заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. — Пока в России нет услуг страхования по кредиту, покрывающего первоначальный взнос, эти риски заложены в маржу. Когда у нас появится этот вид страхования, все разговоры по поводу ипотеки с нулевым взносом перестанут быть такими агрессивными».
Однако тот же Банк Москвы прекратил оказывать эту услугу 1 июля текущего года. Большинство других банков, выдававших ссуду на 100% стоимости жилья, также поспешили свернуть акцию.
Исключение составляет ВТБ 24 — единственный банк, сохранивший в своей линейке данный продукт, причем распространивший его не только на Москву и Петербург, но и на 40 регионов своего присутствия. Член правления ВТБ 24 Анатолий Печатников убежден, что «наши заемщики лучше американских». «Там люди, даже если понимают, что не могут обслуживать кредит, все равно берут его, надеясь перекредитоваться на более выгодных условиях, и доля перекредитования в США — 60%, а у нас всего 3%», — пояснил он.
«Homo soveticus не привык жить в долг, но если уж решился, и залогом выступает место его обитания, платит по кредиту исправно», — иронизирует андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов и подчеркивает, что ипотечный кредит является наименее рискованным для банка, так как обладает надежным обеспечением.
«Подобные слухи распускают те,
кому выгодны непомерные
— цены на недвижимость —
и высокие процентные
ставки по ипотеке»
Ужесточение правил игры на ипотечном рынке вызвало категорическое несогласие со стороны официальных лиц. Так, первый заместитель председателя Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Владимир Гусев назвал заявления банкиров провокационными и добавил, что «подобные слухи распускают те, кому выгодны непомерные цены на недвижимость и высокие процентные ставки по ипотеке». Директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка тоже уверен, что «предпосылок для кризиса ипотеки в нашей стране нет». По мнению Александра Семеняки, в России сейчас совершенно иные условия, нежели в США: у нас валюта крепнет, у них слабеет, у нас процентные ставки снижаются, в США растут. Кроме того, отмечает глава АИЖК, есть кардинальное отличие в том, что в России процентная ставка по ипотеке фиксируется на весь период кредитования, тогда как в США она плавающая и привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы (5,25%).
Глава Минэкономразвития Герман Греф на пресс-конференции на Сахалине, состоявшейся 8 августа, признал, что «нельзя даже сравнивать масштабы развития ипотеки у нас и в Америке». Из чего, судя по всему, следует сделать вывод, что в МЭРТ исключают возможность системного кризиса ипотеки в России.
«Исключать кризис нельзя, но вряд ли он будет системным, скорее проблемы могут возникнуть у нескольких банков, работающих с некачественными заемщиками», — уверен и председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов.
Впрочем, отмахиваться от проблемы вряд ли стоит. Независимые аналитики полагают, что реальная опасность ипотечного кризиса может возникнуть лет через пять, когда 35 — 50% россиян смогут приобретать жилье в кредит.
Впрочем, если власти сумеют сдержать слово и снизить к 2010 году процентные ставки до 6 — 8%, объем невозвращенных ипотечных кредитов может достичь критической массы еще раньше.