Настроились на регионы. Прошлогодний рекордный рост цен на жилую недвижимость больше не повторится. Однако к концу февраля новогодний пессимизм аналитиков инвестиционных компаний и риелторов сменился надеждами на рост в 15—20% к концу года. Основные события рынка развернутся в регионах. Там потенциал роста цен оценивают уже на совсем другом уровне — целых 40%.
Инвесторы ждут роста цен,
— советуя «уйти в регионы» —
У аналитиков инвестиционных компаний пессимистичные настроения конца прошлого года сменились надеждами на рост цен на жилую недвижимость.
Но повторения прошлогоднего сценария никто из специалистов, опрошенных The New Times, уже не ждет.
«Доходы населения не растут так быстро, как цены на недвижимость, поэтому платежеспособный спрос сегодня не так велик», — сказал аналитик УК «КапиталЪ-ПИФ» Владимир Проскурин. Однако почти все аналитики уверены, что рост все-таки продолжится. Директор УК «БрокерКредитСервис» Салават Алпаров, например, считает, что в этом году рынок сможет подняться еще на 20%, ибо спрос в целом достаточно высок.
Замгендиректора компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин также рассчитывает, что рост цен на элитную недвижимость за год составит не менее 20%. Проскурин констатирует, что рост цен на элитную недвижимость, по сути, и не останавливался и продолжится уверенными темпами.
Впрочем, аналитики обращают внимание на то, что самой доходной в этом году станет все-таки не элитная недвижимость. Они почти уверены — быстрыми темпами будут дорожать квартиры эконом- и бизнес-класса в престижных районах столицы.
Их инвестиционная привлекательность очевидна: во-первых, они продолжат расти в цене, во-вторых, в ближайшей перспективе такие квартиры будут пользоваться стабильным спросом, а значит, подобное жилье можно «сбросить» на пике цен и тем самым зафиксировать прибыль. Но при этом, отмечают аналитики, не стоит рассчитывать на такие большие доходы, как полученные в прошлом году владельцами московских квартир, купленных с инвестиционной целью.
По-прежнему эксперты единодушны во мнении, что многие квартиры в Москве переоценены и по соотношению цена–качество проигрывают не только западным аналогам, но и жилой недвижимости в регионах. Кстати, Проскурин рекомендует частным инвесторам вкладывать именно в региональную недвижимость, поскольку «этот рынок пока наиболее недооценен и перспективен».
Впрочем, прошлогодний рост цен как в Москве, так и в других регионах привлекал определенного покупателя, рассматривающего жилую недвижимость как объект инвестиций. Так, по оценкам «Брокер-КредитСервиса», 50% покупок совершали именно инвесторы. Сейчас, когда после кратковременной остановки рынок начал выравниваться, процент инвестиционных сделок, ожидают аналитики, снизится до 25 — 30%.
Естественно, аналитики инвестиционных компаний не сбрасывают со счетов факторы, способные негативно повлиять на рынок недвижимости. Например, считают они, в этом году не удастся полностью устранить последствия введения 214-го закона о долевом строительстве: непрозрачные схемы привлечения частных инвесторов, усложнение процедуры оформления и затягивание процесса оформления прав собственности. Непонятные правила игры, говорят эксперты, повышали и продолжают повышать «взяткоемкость» строительного бизнеса.
— Санкт-Петербург —
Многими экспертами Санкт-Петербург оценивается как один из инвестиционно привлекательных городов. Планируемый переезд из Москвы Конституционного суда, сотрудники которого привыкли жить в комфортных московских домах для новой чиновничьей элиты, строительство автомобильных заводов Toyota и Nissan не только повысят статус города, но и привлекут большие деньги управленцев, заинтересованных в приобретении недвижимости.
Аналитики петербургского рынка отмечают, что затоваривания на рынке жилья нет, а потому условия все еще диктуют продавцы. Судя по всему, эта тенденция будет носить долгосрочный характер, несмотря на заверения губернатора Валентины Матвиенко о реализации «пятилетки качества» условий жизни петербуржцев и о наращивании объемов ипотечного кредитования1.
Более того, при дефиците предложения доступность кредитных средств безусловно сыграет на повышение цен на жилье.
Так что жилую недвижимость Северной столицы вполне можно рассматривать как объект для инвестиций. Специалисты Центрального агентства недвижимости Санкт-Петербурга прогнозируют рост цен на ликвидные квартиры небольшой площади, которые выгодно приобретать для перепродажи. Кроме того, по словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, в сегменте элитной недвижимости, в так называемом «Золотом треугольнике» (между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом), цены вырастут на 10 —20%.
— Игорные зоны —
После принятия закона (ФЗ-244) «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр» риелторы уже отмечают заинтересованность частных инвесторов земельными участками и недвижимостью в районе будущих лас-вегасов. Их будет четыре.
Зона в Алтайском крае может занять от 50 до 100 кв. километров. Ее обустройство предполагает строительство не только непосредственно казино, но и гостиничных комплексов, ресторанов, инфраструктуры отдыха (теннисных кортов, горнолыжных трасс и т.д.). Затраты федерального бюджета на создание внешней инфраструктуры, по предварительным оценкам, могут составить 13 млрд рублей. Планируется, что до 2009 года до территории игорной зоны из Бийска должна дойти федеральная трасса первой категории. Цены на дома вне зависимости от их состояния подскочили в десятки раз. Сейчас за домик в деревне просят уже от 80 до 150 тысяч рублей за кв. метр. Для сравнения: по данным представителя агентства недвижимости «Гарантия» Елены Казарикиной, «в целом за прошедший год цены на недвижимость в крае выросли в три раза».
В Ростовской области игорная зона расположится в Азовском районе на территории Маргаритовского сельского поселения. По информации Виктора Кондратенко из администрации Маргаритовского района, частный дом на хуторах можно было купить за 40 — 50 тысяч рублей, а сейчас цены выросли в 10 раз.
Самая восточная игорная зона будет размещена в окрестностях приморского города Артема, в бухте Муравьиная. Перечисление 15 млрд рублей на строительство инфраструктуры гарантирует губернатор Сергей Дарькин, а местные риелторы не сомневаются, что недостатка в инвесторах не будет, и предрекают рост цен на землю и недвижимость в Муравьиной как минимум вдвое.
В свою очередь, заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике, предпринимательству и туризму Владимир Мединский считает экономически оправданным размещение игорной зоны в Калининградской области.
«Мы должны развивать наш европейский форпост. Пусть азартные люди из Германии, Польши и Скандинавии спускают свои деньги у нас. Им гораздо удобнее будет ездить в Калининград, чем в Монако», — мечтает он.
На сегодняшний день, по данным компании «Независимая оценка Калининград», при существующем дефиците предложения рентабельность строительства жилья эконом- и бизнес-класса в этом регионе составляет 300%, а жилье в прошлом году подорожало на 25 — 30%.
— Курорты —
По прогнозам фонда «Институт экономики города», в наступившем году пальма первенства в категории перспективных в инвестиционном плане регионов достанется Краснодарскому краю. Самыми активными и развитыми рынками недвижимости в крае называются рынки Анапы, Геленджика и Новороссийска. А в Сочи, который претендует на проведение Олимпийских игр 2014 года, цены будут расти рекордными темпами — в этом уверены все эксперты рынка. Стоимость жилья в Краснодарском крае уже догоняет Москву. В частности, цена продажи квартир в элитных домах в Сочи в 2006 году составляла $6 —15 тысяч за кв. метр (прирост за 2006 год — 100%).
— Москва —
Прошедший год запомнится москвичам ажиотажем на рынке недвижимости и рекордным подорожанием квартир на фоне громких заявлений власти о грядущей доступности жилья. Правда, в 2006 году ценовое ралли и закончилось: в декабре столичное жилье начало дешеветь, и заметного роста в следующем году не ожидают даже риелторы.
Впрочем, отмечают специалисты, в этом году станет более явной дифференциация жилья.
«Одной из основных тенденций 2007 года станет дифференциация рынка в зависимости от класса и расположения жилья: когда одна недвижимость будет дорожать, а другая — падать в цене. При этом разница в ценах на жилье в наиболее престижных и наименее престижных районах станет заметнее», — отметил Сергей Лядов из девелоперской компании «Сити–XXI век». Он отмечает, что московские новостройки будут расти в цене на 1—2% в месяц, цены на старое жилье останутся прежними, а квартиры с явными недостатками могут ненамного подешеветь.
По данным руководителя информационно-аналитического отдела агентства RWAY Александра Крапина, после осенне-зимнего затишья 2006 года в конце января 2007-го средние цены предложения на квартиры в монолитных, монолитно-кирпичных и кирпичных домах бизнес-класса и «элитки» выросли на 2,2%.
Между тем в январе этого года цены предложения на относительно дешевые квартиры в типовых домах из панелей и блоков (как шутят риелторы, «жесткий эконом-класс») снизились на 0,6%.
В начале февраля ситуация несколько изменилась.
Например, специалисты центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН) отметили в начале месяца несущественное повышение цен на жилье: по их данным, за период с 29 января по 2 февраля средняя цена предложения за 1 кв. метр увеличилась на 0,3%2.
Максимальный прирост цен был отмечен в Западном округе столицы — он составил 1,2%, максимальное же падение — в Северо-Восточном (на 0,5%). Лидерами роста вопреки январским прогнозам многих аналитиков стали 5-этажные панельные дома (+0,7%), в аутсайдерах оказались 12-этажные панели (-0,1%). Объем рынка увеличился за неделю на 3,6% — это говорит о том, что традиционное январское снижение активности покупателей и продавцов закончилось.
По мнению аналитической службы «МИАН–агентство недвижимости», к концу второго месяца оформятся все основные тенденции года и можно будет делать более точные прогнозы. Эксперты не исключают, что рост цен в эконом- и бизнес-классе может заставить столичные власти принять решение о преференциях для москвичей (теперь застройщики обязаны продавать квартиры лицам, прожившим в столице более 10 лет, по льготным ценам).
С одной стороны, «льготные» квартиры домов эконом-класса будут попадать на вторичный рынок по более высоким ценам. С другой — застройщики, безусловно, захотят компенсировать недостаток прибыли и разницу между льготной и реальной ценой кв. метра заложат в стоимость квартир в домах бизнес-класса.
В целом же 2007 год, скорее всего, сюрпризов не принесет. «Ценовой прирост в размере 15 —20% обеспечит жилье бизнес-класса и качественные квартиры в «экономе», — считает начальник отдела продаж группы компаний «Конти» Роман Костин. — Будет стабильно дорожать все, что не было переоценено в 2006 году».
По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, в текущем году особенным спросом будут пользоваться квартиры повышенной комфортности. На такое жилье в Юго-Западном и Западном округах уже к весне цены вырастут до $6 — 6,5 тысячи за кв. метр.
Рост цен на элитную столичную недвижимость в течение года аналитики RWAY прогнозируют на уровне 10 —15%, и это на фоне прошлогоднего взлета — от 80 до 120% за год.
Совершенно очевидно, что единого рецепта для потенциального покупателя аналитики выписать не могут. Хотя бы по той причине, что у них разная методология расчета и, что уж там скрывать, разные цели.
Представитель власти, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил на днях: «Мы работаем в рыночной системе, и рынок преподносит свои уроки — иногда то, чего мы не ждем. Но в целом ситуация, на мой взгляд, выглядит так, что больших скачков, повышения или понижения цен, ожидать не следует».
Прогнозы независимых аналитиков рынка в принципе похожи. Так, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко убежден, что «в Москве по-прежнему строят меньше, чем нужно для удовлетворения спроса платежеспособного населения». Пока что на горизонте кардинальных изменений не видно, стало быть, считает Репченко, и масштабного снижения цен не стоит ждать.
Авторитетный аналитик Геннадий Стерник (который сейчас работает с группой компаний «МИЭЛЬ») говорит: «Сегодня цены стабильные, что свидетельствует о равновесии спроса и предложения. Никаких предпосылок для резкого уменьшения спроса на жилье я не вижу. Да и власти Москвы и Подмосковья не могут в разы увеличивать объемы строительства. Таким образом, падения цен на 40%, как многим хотелось бы, не предвидится».
«Черную карту» столичному рынку недвижимости на прошлой неделе подбросили страховщики. Компания «Росгосстрах» выступила с заявлением, что в ближайшие год-два цены на жилье в Москве упадут более чем на 40%. Как утверждается в отчете компании, оптимальная цена кв. метра не должна превышать $3 тысяч, а в Подмосковье не может быть выше отметки $2,4 тысячи.
Независимые эксперты считают, что за заявлением страховой компании стоят те, кто заинтересован в уменьшении количества сделок с так называемыми «инвестиционными квартирами».
У риелторов и застройщиков свой интерес: с одной стороны, они твердят о грядущем, пусть и незначительном росте цен, с другой — предлагают покупателям бонусы либо в виде 15-процентной скидки, либо в виде перехода при расчетах с евро на доллары.
Вопрос об инвестиционной привлекательности элитной недвижимости не столь однозначен, как кажется на первый взгляд. Получение дохода от перепродажи элитного жилья гарантировано хотя бы потому, что настоящего элитного жилья (малоквартирных домов с разумным набором услуг, охраной и хорошим видом из окна на центр столицы) мало — на всех желающих не хватает. А тут еще префект ЦАО Москвы Сергей Байдаков предложил сократить объемы строительства коммерческого жилья в центре, и правительство Москвы с ним согласилось. Так что остается «элита» за пределами Бульварного и Садового. Жить в таких домах, может, комфортно и престижно, но как эффективный инвестиционный инструмент его вряд ли стоит рассматривать: как показывает практика, продать без дисконта квартиру в тех же «Алых парусах» и прочих гигантах практически невозможно.
Уже в феврале текущего года эксперты зафиксировали, что жилье дорожает на 1% в месяц. Так, за неделю с 12 по 19 февраля средняя цена кв. метра жилья на вторичном рынке выросла на 0,41% и составила, по разным оценкам, $2665 — 2714. Средняя цена предложения на первичном рынке увеличилась на 0,13% — с $2193 до $2727 за кв. метр.
Разница в цене станет заметнее
Одной из основных тенденций 2007 года станет дифференциация рынка в зависимости от класса и расположения жилья, когда одна недвижимость будет дорожать, а другая — падать в цене. При этом разница в ценах на жилье в наиболее престижных и наименее престижных районах станет заметнее. С данным тезисом солидарны в девелоперской компании «Сити–XXI век», где отмечают, что новостройки будут расти в цене на 1—2% в месяц, цены на старое жилье останутся прежними, а квартиры с явными недостатками могут ненамного подешеветь.
____________________
1 В 2006 году было выдано более 11 тысяч кредитов на 19,2 млрд рублей, в 2007 году планируется выдать 15 —20 тысяч.
2 Сегмент элитного жилья в данном случае не рассматривался.